Det här är ett exempel. Klistra in din egen länk
Bostadkollen Logga in
Illustration av ett rum. Annonsen har inga bilder.

Exempelgatan 12 i Vasastan, Stockholm

Okej Föreningen och lägenheten
Akta dig
Tveksam
Okej
Bra
Väldigt bra

Hög skuld och hyrd mark vägs mot en helrenoverad lägenhet och intäkter från hyresgäster.

Största riskenHög skuld utan avbetalning Starkast förHelrenoverad lägenhet Din del av lånen1 006 000 kr

För dig: Om försäljningen av hyresrätterna dröjer kan din månadsavgift behöva höjas för att betala lånen.

Storlek58 kvm, 2 rum
Våning5 av 5, med hiss
Byggt1898
Avgift3 906 kr i månaden
Utgångspris8 200 000 kr

Dokument vi hittade: årsredovisningen 2025, stadgarna, energideklarationen och 25 bilder.

Föreningens ekonomi

När du köper en bostadsrätt köper du en andel i föreningen som äger huset. Föreningens lån, räntor och underhåll betalas med avgifterna. Därför avgör föreningens ekonomi vad du betalar varje månad och om avgiften höjs.

Din del av föreningens lånFör dig: Mer lån kan ge högre avgift.1 006 000 kr
Därför spelar det rollFöreningens lån betalas med avgifterna, så föreningens skuld är indirekt också din.
InfoSkulden var 17 342 kr per kvm lägenhetsyta 2025. Över 10 000 kr kan ses som högt (Skandia).Årsredovisningen 2025, sidan 6
Hur detta kan påverka digRäknat på ytan står din lägenhet för cirka 1 006 000 kr av lånen. Ju mer, desto mer kan din avgift stiga när räntan går upp.
RäntekänslighetFör dig: Cirka 781 kr mer i månaden per procentenhet.20 %
Därför spelar det rollRäntekänsligheten visar hur mycket avgiften skulle behöva höjas om räntan steg en procentenhet.
InfoRäntekänsligheten var 20 procent 2025: så mycket skulle avgiften behöva höjas om räntan steg en procentenhet.Årsredovisningen 2025, sidan 6
Hur detta kan påverka digMed avgiften 3 906 kr i månaden blir det cirka 781 kr mer i månaden för varje procentenhet som räntan stiger, till exempel från 3 till 4 procent.
Ny ränta på lånenFör dig: Ny ränta kan ändra avgiften.mar 2027
Därför spelar det rollFöreningens lån har en ränta som gäller en tid i taget. När tiden går ut får lånet en ny ränta.
InfoRäntan på lånen var 2,24 till 2,43 procent i slutet av 2025. 32 910 000 kr av lånen får ny ränta 28 mars 2027. Lån fick ny ränta 28 mars 2026, efter årsredovisningen, så räntan i dag står inte där.Årsredovisningen 2025, sidan 17
Hur detta kan påverka digLån som snart får ny ränta kan ändra din avgift först.
Visa alla11
Avbetalning på lånenFör dig: Skulden minskar inte.Ingen
Därför spelar det rollNär föreningen betalar av på lånen minskar skulden, och då påverkar räntan avgiften mindre.
InfoFöreningen betalade inte av på lånen 2025. En till två procent om året anses vara ett bra riktmärke (Nordea).Uträknat ur årsredovisningen
Hur detta kan påverka digSkulden ligger kvar, och räntan påverkar din avgift lika mycket som förut.
SoliditetFör dig: Säger lite om din avgift.75,1 %
Därför spelar det rollSoliditet visar hur stor del av föreningens tillgångar som är betalda med egna pengar och inte med lån.
InfoSoliditeten var 75,1 procent 2025: så stor del av föreningens tillgångar som är egna pengar och inte skulder.Årsredovisningen 2025, sidan 6
Hur detta kan påverka digSiffran säger lite om din avgift i sig. Föreningens skuld per kvm säger mer.
Sparar till underhållFör dig: Mindre sparat än året innan.Gick back
Därför spelar det rollFöreningen lägger undan pengar varje år till stora reparationer, som tak, rör och fasad.
InfoFöreningen fick inget över till underhåll 2025 utan gick back 295 kr per kvm.Årsredovisningen 2025, sidan 6
Hur detta kan påverka digSparar föreningen för lite kan stora reparationer behöva betalas med nya lån eller en högre avgift.
Avgiften år för årFör dig: Visar hur avgiften har rört sig.+3,6 % 2025
Därför spelar det rollAvgiften följer föreningens kostnader för lån, drift och underhåll.
InfoÅrsavgiften per kvm steg med 23,8 procent från 2022 till 2023, 20,9 procent 2024 och 3,6 procent 2025.Uträknat ur årsredovisningen
Hur detta kan påverka digHöjningarna visar hur fort föreningens kostnader har ökat.
UnderhållsplanFör dig: Färre dyra överraskningar.Finns
Därför spelar det rollEn underhållsplan visar vad huset behöver de kommande åren och vad det kostar.
InfoFöreningen följer en underhållsplan som sträcker sig till 31 december 2070.Årsredovisningen 2025, sidan 3
Hur detta kan påverka digStora kostnader kommer mer sällan som en överraskning.
StambyteFör dig: Ett stort arbete som påverkar avgiften.2023
Därför spelar det rollStambyte betyder att husets rör för vatten och avlopp byts, ett av de största arbetena i ett hus.
InfoStambyte genomfördes 2022 till 2023 i fastigheten Norrbackagatan 21 och 23.Årsredovisningen 2025, sidan 4
Hur detta kan påverka digÄr det gjort nyligen dröjer det länge till nästa. Annars kan det komma, och då kan badrummet vara avstängt i veckor.
StambyteFör dig: Ett stort arbete som påverkar avgiften.1994
Därför spelar det rollStambyte betyder att husets rör för vatten och avlopp byts, ett av de största arbetena i ett hus.
InfoVA-stambyten genomfördes 1993 till 1994 på Exempelgatan 12.Årsredovisningen 2025, sidan 4
Hur detta kan påverka digÄr det gjort nyligen dröjer det länge till nästa. Annars kan det komma, och då kan badrummet vara avstängt i veckor.
StambyteFör dig: Ett stort arbete som påverkar avgiften.1994
Därför spelar det rollStambyte betyder att husets rör för vatten och avlopp byts, ett av de största arbetena i ett hus.
InfoVA-stambyten genomfördes 1993 till 1994 på Norrbackagatan 25 A-C.Årsredovisningen 2025, sidan 4
Hur detta kan påverka digÄr det gjort nyligen dröjer det länge till nästa. Annars kan det komma, och då kan badrummet vara avstängt i veckor.
Alla siffror7
Skuld per kvm 2025
17 342 kr
Årsredovisningen 2025, sidan 6
Räntekänslighet 2025
20 procent
Årsredovisningen 2025, sidan 6
Sparande per kvm 2025
-295 kr
Årsredovisningen 2025, sidan 6
Avgifternas del av intäkterna 2025
49 procent
Årsredovisningen 2025, sidan 6
Hyra för marken 2025
2 529 000 kr
Årsredovisningen 2025, sidan 15
Soliditet 2025
75,1 procent
Årsredovisningen 2025, sidan 6
Energi
121 kWh per kvm och år
energideklarationen, sidan 1

Att ha koll på

Hög skuld utan avbetalningFör dig: Kan ge högre avgift17 342 kr per kvm
Därför spelar det rollFöreningens lån betalas till slut av medlemmarna genom avgiften, så stora lån kan ge högre avgift.
InfoSkulden var 17 342 kr per kvm lägenhetsyta 2025, över 10 000 kr som Skandia kan se som högt, och föreningen betalade inte av 2025. Den har minskat sedan 2023 och ska betalas av med pengar från ombildade hyresrätter.Årsredovisningen 2025, sidan 5 och 6
Hur detta kan påverka digOm försäljningen av hyresrätterna dröjer kan din månadsavgift behöva höjas för att betala lånen.
Lån får ny räntaFör dig: Ränta påverkar din avgift781 kr i månaden
Därför spelar det rollNär ett lån får ny ränta ändras föreningens räntekostnad, och den betalas med avgifterna.
InfoTvå lån på 37 660 000 kr vardera fick ny ränta 28 mars 2026, och lånet på 32 910 000 kr får ny ränta 28 mars 2027. Årsredovisningen och annonsen visar inte vilken ränta de två första fick.Årsredovisningen 2025, sidan 17
Hur detta kan påverka digOm räntan steg en procentenhet skulle din avgift behöva höjas med cirka 781 kr i månaden.
Föreningen hyr markenFör dig: Avgiften kan höjas 20292 529 000 kr/år
Därför spelar det rollEn förening som hyr sin mark betalar en hyra som kan bestämmas om när avtalet går ut.
InfoFöreningen äger inte marken utan hyr den och betalade 2 529 000 kr i markhyra 2025, med avtal till 30 september 2029. Intäkterna från hyresgästerna gör markhyran lättare att bära.Årsredovisningen 2025, sidan 3 och 15
Hur detta kan påverka digBlir markhyran högre när avtalet löper ut kan din månadsavgift behöva höjas.
Avgiften kan höjas igenFör dig: Avgiften kan bli högreBudget ej klar
Därför spelar det rollNär en förening får mindre in än den lägger ut höjs ofta avgiften för att täcka skillnaden.
InfoAvgiften per kvm steg 23,8 procent till 2023 och 20,9 procent till 2024, och budgetarbetet är inte klart. Sparandet var -295 kr per kvm 2025, alltså fick föreningen inget över till underhåll.Årsredovisningen 2025, sidan 6, och annonsen
Hur detta kan påverka digDin månadsavgift kan bli högre än den som står i annonsen.
Försäkring saknar tilläggFör dig: Egen försäkring behövsInget tillägg
Därför spelar det rollÄgaren ansvarar för det inre av lägenheten, så skador där behöver ett eget försäkringsskydd.
InfoHusets försäkring har inget bostadsrättstillägg, alltså skydd för det du själv ansvarar för i lägenheten.Årsredovisningen 2025, sidan 3
Hur detta kan påverka digDu behöver själv lägga till bostadsrättstillägg i din hemförsäkring.

Det som talar för

Helrenoverad lägenhetFör dig: Få egna renoveringskostnader framåtNyrenoverat
Därför spelar det rollI en bostadsrätt betalar ägaren själv för det inre, så en nyrenoverad lägenhet skjuter upp stora egna kostnader.
InfoKök, badrum, vardagsrum, sovrum och hall ser nyrenoverade ut på bilderna, utan synliga skador.Stadgarna, sidan 5, annonsen, bild 1 till 4, 8 till 14 och 21, bild 19 och 20, bild 3, 4, 7 och 8 med flera, bild 3, 8 och 14 till 18, och bild 22
Hur detta kan påverka digDu behöver troligen inte lägga egna pengar på att renovera kök eller badrum på länge.
Fönster och hissar förnyadeFör dig: Färre stora kostnader snartFönster 2025
Därför spelar det rollNär stora delar av huset nyligen är förnyade dröjer det innan föreningen behöver lägga pengar på dem igen.
InfoAlla fönster renoverades 2025 och hissmaskinerna på Exempelgatan 12 byttes 2019 och 2020.Årsredovisningen 2025, sidan 4, och annonsen
Hur detta kan påverka digDe här stora jobben är redan gjorda och behöver inte betalas med din avgift de närmaste åren.
Intäkter från hyresgästerFör dig: Avgiften bär inte allt49 %
Därför spelar det rollNär en förening har hyresgäster delas kostnaderna på fler än bara medlemmarnas avgifter.
InfoFöreningen hyr ut 18 lägenheter och 2 lokaler, och avgifterna var 49 % av intäkterna 2025.Årsredovisningen 2025, sidan 3 och 6
Hur detta kan påverka digHyrorna betalar en del av husets kostnader, så mindre behöver tas från din månadsavgift.

Priset mot Vasastan-Norrmalm

Utgångspris
8 200 000 kr141 379 kr per kvm5,7 procent över snittet
Snittet för tvåor, räknat på 58 kvm
cirka 7 760 000 kr133 756 kr per kvm

Marknaden just nu: 693 bostadsrätter såldes i Vasastan-Norrmalm juli till september 2026, mot 602 samma månader året innan. Det är 15,1 procent fler.

Snittet gäller alla tvåor som sålts i Vasastan-Norrmalm juli till september 2026, oavsett våning, ljus och skick.

Källa: Svensk Mäklarstatistik
Trenden för tvåor i Vasastan-Norrmalm Snittpris i kr per kvm, tre månader i taget, i fyra år
Upp 10,3 % mot samma månader året innan 100 000110 000120 000130 000140 000 2023202420252026 Oktober till december 2022: 105 787 kr per kvm 105 787 Juli till september 2025: 121 268 kr per kvm 121 268 Juli till september 2026: 133 756 kr per kvm 133 756

Skicket på bilderna

Badrum

Nyrenoverat

Helkaklat badrum med glasvägg, vägghängd toalett och tvättmaskin, inga synliga skador.

Kök

Nyrenoverat

Nytt platsbyggt kök med stenskiva, köksö och inbyggda vitvaror, inga synliga skador.

Vardagsrum

Nyrenoverat

Ljust vindsrum med takstolar, ny ekparkett och inga synliga skador.

Alla rum5

Sovrum

Nyrenoverat

Sovrum med snedtak, glasade garderobsdörrar och ny parkett, inga synliga skador.

Hall

Nyrenoverat

Hall med platsbyggda garderober och ekparkett, inga synliga skador.

Frågor till visningen

  1. 1
    Vem gjorde badrummet, och finns intyg på att det vattentäta lagret under kaklet lades av en certifierad firma?
    Varför?Enligt stadgarna betalar du själv för det vattentäta lagret i badrummet om något går fel.
  2. 2
    Fick renoveringen när takhöjden höjdes styrelsens skriftliga tillstånd och bygglov?
    Varför?Stadgarna kräver styrelsens skriftliga tillstånd för ingrepp i bärande delar, och annonsen säger att takhöjden höjdes.
  3. 3
    Gjordes elarbetet av en behörig elektriker, och finns papper på det?
    Varför?Enligt stadgarna betalar du själv för elen från säkringsskåpet och för installationer som tidigare ägare gjort.
  4. 4
    Har föreningen godkänt att brandtrappan används som privat plats att sitta på?
    Varför?Annonsen säger att brandtrappan kan användas för avkoppling, men inte vad föreningen har sagt om det.

Frågor till styrelsen

  1. 1
    Vilken ränta fick de två lån som fick ny ränta i mars i år?
    Varför?Årsredovisningen och annonsen visar bara räntan vid årsskiftet, inte den nya räntan.
  2. 2
    Hur långt har ombildningen av hyresrätterna kommit, och när väntas pengarna in?
    Varför?Styrelsen skriver att framtida underhåll och avbetalning på lånen ska betalas genom ombildningen.
  3. 3
    Har taket på Exempelgatan 12 lagts om, och när?
    Varför?Årsredovisningen nämner att taket på grannhuset lades om, men inte på Exempelgatan 12, och lägenheten ligger högst upp.
  4. 4
    Hur stor är skulden per kvm om man räknar med dagens ytor?
    Varför?Årsredovisningen säger att nyckeltalen bygger på ytor som inte stämmer med dagens.
  5. 5
    När och till vem betalas badrumsbidraget ut, och vad betyder köplats 18?
    Varför?Annonsen säger att lägenheten är godkänd för badrumsbidrag med köplats 18, men inte när det betalas.
Vi hittade ingen adress till styrelsen i annonsen eller dokumenten. Mäklaren kan skicka vidare frågorna.

Läget